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相続した空き家の譲渡に特別控除導入か

与党は去る12月16日、平成28年度税制改正の大綱を公表しました。

その中で、相続した空き家と敷地を、相続人が耐震改修したり除却して安全な状態にして譲渡した場合、譲渡所得3000万円の特別控除を認める制度が盛り込まれています。

これは、危険な空き家を減少させる施策の一環として、空き家を相続した人の管理費用負担軽減を図ろうというものです。

この特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たしている必要があります。
(1) 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(2) 相続直前に被相続人だけが住んでいた家屋であること
(3) 地震に関する安全基準に適合する改修が行われた家屋又
   は家屋を除却して更地にした宅地であること
(4) 譲渡の対価が1億円以下であること
(5) 相続開始から譲渡までの間に事業や貸付で使用いていな
   いこと

放置空き家に初の強制撤去を実施(横須賀市)

全国で増える一方の放置空き家の問題を解決するため、空家対策特別措置法が今年6月に完全施行されました。
これによって、そのまま放置すれば倒壊など著しく危険または有害となる特定空家に認定された空き家については、市町村長は空き家の所有者等に対し、必要な措置をとるように助言又は指導、勧告、命令を重ねることができることとなりました。

それでも必要な空き家の所有者等によって措置がとられないとき、市町村長は行政代執行の手続きに則り、強制的に放置空き家を取り壊し、除却することができることになりました。

このたび10月26日、神奈川県須賀市長が、この法律に基づく強制解体を執行し、空き家を撤去しました。これを皮切りに各地でも特定空家の強制撤去が執行されるものと思われます。

空家の改修・撤去に減税措置を検討

国土交通省は、平成28年度税制改正に、空き家を自主的に改修・撤去した場合に費用の一部を所得税額から控除することを検討しているとのこと。

「特定空家」に該当し「勧告」を受けると住宅用地の特例が受けられないこととなりましたが、他方で特定空家にしないための減税措置をということでしょう。いいことだと思います。

特定空家を自主的に解体した場合に、住宅用地の特例を数年間は続けるとの自治体もあるようです。

危なくなってきた空き家はできるだけ解体しやすい税制をお願いしたいですね。

空き家問題 放置すると大変! 

今年の1月に発行した事務所報の記事を転載します。

【空き家の現状】

一朗 最近空き家の問題がマスコミでよく取り上げられていますね。

弁護士 昨年秋に空き家対策の特別措置法が成立したことも関係しているのかもしれないですね。

一朗 どんな法律なのですか。

弁護士 簡単にいえば、周りに迷惑をかけるような老朽化した空き家の管理を促したり、極端な場合は撤去できたりすることを認め、市町村等の自治体を援助する内容の法律です。

一朗 空き家ってどれくらいあるのですか。

弁護士 平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があると総務省が発表しています(平成26年7月29日住宅・土地統計調査速報)。

もっとも入居者のいないアパートの一室なども1戸と数えられてはいますが、すごい数ですね。名古屋市だけでも、15万戸の空き家があり、うち4万戸は老朽化した空き家だそうなので、空き家の25%以上が危険ということになりますね。

【空き家放置の原因】

一朗 なぜ、そんなになるまで放置しているのでしょう。

弁護士 実家の親が亡くなり、そのままになってしまうケースが多いのでしょう。遺産分割がなされないままだと、空き家問題だけでなく、土地所有者が分からない問題も発生しています。

一朗 東日本大震災で問題が顕在化したと聞いたことがあります。

弁護士 所有者を探していったら1筆の土地に数百人の権利者がいたりして復興が進まないことが話題になりました。けど、放置されたままの農地や山林などは全国に一杯あり、立法により解決しないと無理でしょうね。

一朗 近隣に迷惑をかける建物なら、所有者はなぜ撤去しないのですか。

弁護士 利用する見込みのないあばら家でも、住宅用地とみなされると、固定資産税の課税標準額が更地の場合の最大6分の1の額になります。空き家を壊すと固定資産税が今までの6倍になってしまうのです。

一朗 それじゃなかなか壊せませんね。

弁護士 だから、危ない空き家は更地にしても固定資産税は6分の1のままにして自発的な解体を促そうとする税制にしようという議論もありました。

今は危ない空き家のまま放置する場合は、優遇措置をなくして固定資産税を6倍にしようという方向で議論されているようです。

【空き家問題の解消に向けて】

一朗 さっきの話だと、空き家の75%程度がまだ住める状態の空き家ということになるのでしょうか。そういう空き家はどうなるのですか。

弁護士 危ない空き家を「特定空家」と呼んでいます。「特定空家」は壊す手続を決めれば何とかなっていきますが、そうなる前の手当てが大事ですね。

地方では空き家バンクと銘打ち、空き家情報を提供して都会の人に空き家に住んでもらい過疎対策にもしようという取り組みも進んでいます。

一朗 昨年は消滅する自治体が話題になりましたが、大事ですね。しかし、他方で都心では超高層マンションが売れているらしいですが、少子高齢化の中で将来の空き家を増やしているみたいですね。

弁護士 そうですね。日本人は住宅を取得する時に新築志向が強く、中古物件を買う人が少ないといわれています。住宅取引で中古物件の占める割合が、アメリカやイギリス、フランスは75%~90%なのに対して日本は10%台しかないといわれています。

一朗 木造の日本建築には、高温多湿の日本の気候に合致した残すべき建物もたくさんあると思いますし、中古物件に大事に住み続けることもあっていいと思いますね。

弁護士 そのとおりですね。とにかく空き家を放置すると強制的に壊され解体費用も請求される手続はできつつあります。固定資産税が増えるとか目先のことにとらわれて放置することは、最後は大損をすることにもなりかねません。早めに相談して対処することをお勧めします。

このようなことが空家対策特別措置法で可能になりました。

本日(平成27年5月26日)から、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面的に施行されます。

我が国には、2013年10月の時点で、適切な管理が行われていない空き家が318万戸あります。このような空き家は、人が住んで管理されている住宅に比べると、劣化の進行が早まります。そのため、台風や大雪などの自然災害に遭うと倒壊の危険性が高くなり、防犯上や景観の点からも、近隣住民に深刻な影響を及ぼすなどの社会問題が発生しています。

空家の特別措置法が施行されたことで、各自治体の権限に法的な裏付けが与えられ、空き家問題の総合的な施策が動き始めます。この空家新法の施行によって、各自治体は新たに次のようなことができるようになりました。

1 市町村は、空き家の中でも、屋根や外壁が著しく傷み、多数の窓ガラスが割れたまま放置されたり、立木が朽ちて隣地に大量に散乱したり、ゴミの放置などで悪臭が発生しているなど国が示す判断基準に合致する空き家について、「特定空家等」の判定をします。その判定に当たり、市町村に立入り調査の権限が与えられました。

2 特定空家等と判定されると、市町村長は、その空き家の所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他の必要な措置をとるよう助言又は指導することができます。

3 市町村長は、2の助言又は指導をしたにもかかわらず、その特定空家等の状態が改善されない場合は、助言又は指導を受けた者の対 し、相当の猶予期間を付けて、必要な措置をとることを勧告することができます。

4 3の勧告を受けた者が正当な理由がないのに勧告を受けた措置をとらなかった場合、市町村長は、特に必要があると認めるときは、 の者に対し、相当の猶予期間を付けて、勧告した措置をとるように命令することができます。
この措置命令を発するためには、あらかじめ書面で通知して意見書の提出を求め、自己に有利な証拠を提出機会を与えなければなら  ないとされています。命令を受けようとする者からの請求があれば、公開よる意見聴取が行われます。

5 市町村長は、4の措置命令を出したにもかかわらず、命令を受けた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないときなどは、行政代執行法に基づく代執行を行うことができます。いわゆる強制撤去を実行できます。

6 市町村長は、4の措置を命令しようとする場合に、過失がなく、その措置を命令されるべき者を確知できないとき、市町村長は、あらかじめ公告した上、その者の負担において、その措置を自ら行うことができます。

7 上記4の措置命令に違反した者は、50万円以下の過料に処せられます。上記1の立ち入り調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、 20万円以下の過料に処せられます。